Os Fundos Imobiliários são queridos por muitos investidores e muitos os têm como maior parte da carteira de investimentos e investimento favorito.
Mas desde a pandemia os fundos imobiliários vêm andando de lado e muitos caíram muito e não conseguiram se recuperar ainda.
São 3 anos sem grandes variações depois de uma grande alta nos anos anteriores, o que popularizou esses ativos, com a característica marcante dos rendimentos mensais, eles ganharam grande espaço no mercado.
Mas o que será que aconteceu com os FIIs? Deixaram de ser bons ativos ou é só um ciclo ruim? É sobre isso que queremos falar hoje.
SELIC nas alturas
Vamos direto ao ponto, com a recente alta da taxa Selic para 13,75% (desde agosto de 22 nesse patamar), muitos investidores fogem do risco da renda variável, isso é normal e comum, mais comum do que pensamos.
Pensa comigo: Porque eu iria correr risco na renda variável se consigo títulos do governo ou atrelado à Selic com mais de 1% ao mês de rendimentos?
E assim o fluxo de investidores vai pra renda fixa. Esse movimento faz com que o preço das ações e fundos imobiliários caia, às vezes bastante.
Aí, a taxa mais alta faz com que as pessoas reduzam o consumo de muitas coisas, o que pressiona as margens de lucro de empresas de varejo que sobrevivem justamente disso, vender produtos, sejam eles roupas, sapatos, bolsas, eletrodomésticos, eletroeletrônicos.
O varejo por si só já tem suas particularidades, são empresas que costumam pagar aos fornecedores antes de receber dos clientes, o que faz com que tenham uma necessidade de capital de giro muito alta e muitos deles possuem altos índices de endividamento justamente por isso.
Nesses cenários de juros mais altos, com o consumo reduzido essas empresas ficam totalmente expostas, pois não conseguem negociar suas dívidas pelos altos juros e não conseguem vender os estoques por falta de apetite ao consumo.
Mais recentemente você deve ter visto o que aconteceu com alguns FIIs que alugaram seus imóveis para varejistas, ficaram sem receber os aluguéis, caso você não saiba do que estou falando, deveria conferir esse artigo, que conta tudo sobre isso, lá também colocamos um vídeo que temos no nosso canal no YouTube, caso você prefira assim, mas não deixe de assistir, é importante pros seus investimentos e pro seu futuro que entenda o que acontece nesses caso.
Os Fundos de Papel e os CRIs
Mas talvez tudo isso explique o que aconteceu com os fundos de tijolo, aqueles que possuem prédio e galpões. Mas e os fundos de papel? Estão salvos dessa turbulência?
Bom, gostaria de dizer que sim, mas na verdade alguns fundos de papel estão com alguns graves problemas.
Um deles é o HCTR 11, fundo de papel da Hectare com um patrimônio de R$2,6 bilhões, bastante coisa hein. O HCTR é um dos queridinhos da bolsa no período de 2020 até 2021, tudo por conta do dos altos retornos que esse fundo proporcionava aos seus cotistas, o HCTR é um fundo High Yield, mas o que são os fundos High Yield?
São fundos que investem em CRIs mais arriscados, mas o que são CRIs? Os CRIs são os Certificados de Recebíveis Imobiliários, traduzindo, são os títulos de dívida que as empresas do setor imobiliários emitem quando captam dinheiro no mercado.
Sabe quando uma construtora vai construir um prédio? Então, ela pode emitir títulos de dívida para arrecadar o dinheiro necessário para fazer a construção. Ao fazer isso, ela se compromete a pagar juros aos portadores desses títulos.
E pra atrair mais investidores, elas precisam oferecer um bom rendimento certo? Os CRIs de High Yield são os que possuem como característica essas taxas maiores, e é isso o que faz com que os FIIs possam ofertar maiores rendimentos.
Mas isso só é bom quando tá tudo bem, porque com a taxa de juros mais alta, as pessoas compram menos imóveis e com isso aquelas empresas que se comprometeram a pagar uma taxa de juros muito boa já não conseguem arcar com esses compromissos e foi exatamente isso o que aconteceu com o HCTR11.
Durante a pandemia, os retornos do HCTR chegaram a 1,5% mês, isso é bastante coisa. Na época, a cota do HCTR11 chegou a ser cotada por R$160,00, bem longe dos R$ 65,00 atuais.
Desde 2021, os dividendos do fundo caíram muito, tudo por conta da exposição do fundo ao IPCA, que mede o nível de inflação. Quanto maior pior para o fundo. Por isso esse fundo foi tão bem na época dos juros baixos e IPCA também mais baixo.
Em janeiro deste ano o fundo anunciou a reestruturação de um CRI para que a inadimplência não aumentasse. Como funciona essa tal reestruturação? Imagine aí que uma empresa emitiu um CRI em 2020, pra se tornar um investimento atrativo a taxa que essa empresa ofereceu foi de CDI + 5,5% num prazo de 5 anos, por exemplo.
Um FII comprou R$100 milhões nesses CRIs. No início a empresa paga ao FII todo mês certinho, e os cotistas vão receber os rendimentos mensais. Tempo vai, tempo vem, essa empresa fez um investimento mais arriscado e acabou que não vendeu tanto quanto gostaria, e acabou se complicando sua situação financeira.
Pra ficar pior, agora com a taxa de juros a 13,75% a taxa devida subiu pra mais de 19% ao ano. Aí aconteceu aquilo que ninguém gosta, ela começa a não pagar suas obrigações em dia.
Então essa empresa procura o FII pra renegociar a dívida, a dívida de 2020 que era de 5 anos, ela oferece alongar para mais 5 anos e a taxa que era CDI + 5,5% oferecem reduzir para CDI+4%. Aí tem aquela negociação entre eles e no fim sai o negócio, o FII volta a receber e a empresa volta a cumprir suas obrigações.
No caso do HCTR11, um dos principais CRIs do fundo parou de ser pago, um CRI que representava mais de 7% do patrimônio do fundo, isso ocorreu agora em fevereiro de 2023.
Aí quando você pensa que tá ruim, o fundo recebeu acusações de que seus gestores estavam fazendo investimentos que caracterizavam conflito de interesses. Aí não tem jeito, o preço da cota vai em queda livre.
Esse mesmo CRI que afetou o HCTR11 estava presente em outro fundo muito falado entre os investidores, também pela característica de pagar altos dividendos. Estamos falando do DEVA11, que foi lançado em 2020, quando os fundos High Yield estavam bombando.
O fundo chegou a pagar mais de R$2,00 de dividendos mensais, hoje, mal consegue chegar a R$1,00. A cota caiu mais de 15% só no mês de março, e desde o IPO, o DEVA11 já viu o valor das suas cotas caírem mais de 50%.
Fundo de Desenvolvimento ou Ação de Construção Civil?
Esse CRI aí fez um estrago hein, e não foi somente esses dois fundos que sofreram, outro fundo de diferente característica que os outros dois citados por aqui, é o TORD11.
A situação do TORD tá bem difícil, ele anunciou que o pagamento de dividendos está congelado. O TORD é um fundo de desenvolvimento, ele investe em projetos imobiliários que estão em fase de construção.
Esse tipo de fundo é mais arriscado ainda, pois o fundo se torna volátil demais, por isso, a alta da Selic, derruba o preço de suas cotas.
Só esse ano a cota já caiu mais de 23% e o fundo está sendo negociado a 0,35% do seu valor patrimonial.
Se a gente der uma olhada na carteira de CRIs do TORD vamos ver o motivo desse colapso, 4 de 8 CRIs estão em situação crítica e precisam de um plano de ação. O mercado não tolerou o que aconteceu, principalmente por conta da maioria de investidores PF que o fundo possui, investidores que investem no fundo justamente por conta dos dividendos.
O último fundo que iremos falar hoje é um muito conhecido, com patrimônio de R$ 3 bilhões, estamos falando do IRDM11, mas fique tranquilo que esse não teve inadimplência. Vamos usá-lo apenas para mostrar suas movimentações, já que envolve os fundos que citamos aqui.
Dos R$ 3 bi do fundo, somente 20% estão em cotas de outros FIIs, isso nos mostra que qualquer movimentação nesses fundos vai afetar pouco o IDRM11. Em janeiro deste ano, eles venderam mais de R$ 11 milhões em cotas do HCTR e do DEVA, com preços bem acima dos atuais.
Além disso, no relatório da gestão sobre o cenário em que estamos mencionam que esperam maior risco fiscal e inflação no médio prazo, falam também sobre o risco de crédito e a volatilidade deve permanecer no mercado.
O fundo estava vendendo algumas posições para fazer mais caixa e aproveitar as oportunidades que virão.
Bom, não quero ser o mensageiro do apocalipse aqui, então vou deixar aqui embaixo um link para o VBOX FIIs.
Como vimos, muitos fundos têm passado por dificuldades, e talvez você só descubra esses problemas quando eles já estão aparecendo nos rendimentos da sua carteira.
Não é fácil acompanhar FIIs todos os dias para saber como estão as carteiras, as inadimplências e tudo mais.
Por isso, se você precisar de ajuda profissional pra sua carteira de fundos imobiliários, aqui embaixo tem um link pra você assinar a carteira de FIIs da VAROS.
Nela a gente faz a melhor combinação de risco e retorno pensando tanto na sua renda passiva quanto na valorização do seu patrimônio. É só clicar aqui embaixo pra conhecer.
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Qual o motivo da queda dos FIIs?
O IFIX tem uma correlação negativa com a taxa de juros. Isso significa que quando um sobe o outro cai.
Mas como podemos perceber analisando o gráfico abaixo, o IFIX costuma reagir antes ao movimento da taxa, isso é explicado pelo comportamento do mercado, que costuma se antecipar aos acontecimentos mais gerais, você provavelmente já deve ter ouvido falar aquela frase assim: “A bolsa sobe no boato e cai no fato”, é justamente isso, a expectativa gera a antecipação dos movimentos.
Essa expectativa é visualizada através da taxa de juros futura, que nada mais é que a expectativa do mercado para a Selic no futuro.
E se você ainda não entendeu como a taxa de juros está ligada aos fundos imobiliários eu te explico. A taxa de juros afeta o acesso ao crédito das empresas. Quanto mais alta está a taxa, maiores são os juros e com isso fica muito “caro” pagar a dívida para financiar seu crescimento. Com isso, os resultados costumam ter uma queda.
Além da taxa de juros, outro motivo que pode explicar essa queda nos fundos imobiliários é o valor dos ativos, quando estimamos o valor dos ativos, consideramos que a empresa vai durar pra sempre e por isso, precisamos trazer a expectativa de fluxo de caixa desse futuro para o presente.
Com uma taxa de juros mais alta, menor será o valor desses fluxos e consequentemente da empresa também. Isso ocorre porque a taxa de juros é usada como base da taxa de desconto que usamos pra movimentar o dinheiro no tempo,
Nos fundos imobiliários essa relação é mais nítida ainda, porque diferentemente das ações, que podem reter seus lucros e reinvestir no próprio negócio, os FIIs precisam obrigatoriamente distribuir 95% dos seus lucros. Ou seja, os investidores que buscam essa classe de ativo estão interessados na parcela de rendimento que esse fundo distribui.
Lembra que eu falei lá em cima que a Selic mais alta afugenta os investidores para a renda fixa? Pois é, quanto maior a Selic, mais alto tem que ser o rendimento do FII para que possa valer a pena o risco de se investir nele. O rendimento, ou Dividend Yield, pode ser encontrado através da razão:
DY = Valor distribuído / Valor da cota
Ou seja, pra que o DY se torne atrativo, o valor da cota precisa cair. Além disso, como os FIIs distribuem 95% de seus lucros, a única forma de crescer seria através de captação no mercado, emitindo novas cotas.
Só que com a taxa de juros mais alta, as cotas dos FIIs estão com valor muito baixo, o que desmotiva os fundos a fazerem novas captações, já que pra isso precisam oferecer as cotas a um valor abaixo do valor de mercado para fazer sentido o investimento.
O que fazer com os fundos que estão caindo?
O mais importante é entender o perfil de risco e se adequar a ele, se essa situação dos FIIs está te preocupando pode ser por dois fatores:
- Risco desbalanceado
- Falta de conhecimento sobre o investimento.
O bom é que esses dois casos tem solução. O risco pode ser reduzido com a diversificação da sua carteira, tendo vários fundos de diferentes tipos reduzindo a participação de cada um deles na carteira reduz bastante a volatilidade da carteira.
A falta de conhecimento sobre o investimento é justamente quando você não entende o motivo de ter investido em determinado fundo, não conhecer o modelo de negócios ou ter investido nele apenas por conta do valor patrimonial por cota e pelo dividendo pago.
Como falei mais acima, na Carteira Recomendada de FIIs da VAROS você encontra as análises completas dos FIIs da bolsa, pra você não precisar ficar horas e horas fazendo isso, além disso, as análises possuem o estilo Netflix, com vídeos explicando cada ponto da empresa. Mas caso você prefira o relatório por escrito, ele estará lá.
O bom é que você pode ver o conteúdo sem compromisso por 7 dias. Então não perde essa chance, seu futuro agradece, e seu bolso também.
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Espero que tenham gostado e até a próxima!
