Se você investe em FIIs, tem grandes chances de você ser cotista do MXRF11, já que ele é um dos fundos imobiliários mais famosos da nossa bolsa. No total, são mais de 700 mil pessoas que investem nele.
Algo muito interessante de se pensar: será que todas essas pessoas conhecem a fundo? Ou será que elas só compraram por causa do dividend yield e do preço? Muito provavelmente a segunda opção tem grandes chances de estar correta.
O fundo MXRF11
Bom, antes de começar a olhar para o fundo, a primeira coisa que você precisa saber é quem está por trás dele. No caso do MXRF, a gestora é a XP Vista, que é a gestora focada em FIIs, dentro da XP Asset, que por sua vez faz parte do grupo XP, que é um dos maiores grupos financeiros aqui do Brasil. No total, são R$ 40 bilhões que estão sob gestão da XP Vista e R$ 150 bilhões embaixo da XP Asset.
Agora que a gente já sabe quem é a gestora, a gente pode partir para o fundo e descobrir tudo sobre ele. O MXRF já tem mais de 2 bilhões de patrimônio, bem mais do que os 54 milhões que ele tinha no início.
Ele é um fundo híbrido. A grana dele fica dividida entre CRIs, fundos imobiliários e permutas financeiras. Os CRIs são os Certificados de Recebíveis Imobiliários, que é um tipo de investimento onde você adianta pra alguém o dinheiro que ela vai receber com os recebíveis imobiliários, que, por exemplo, são aluguéis.
Em troca desse adiantamento, você recebe juros. Só que nesse caso, quem fez isso e tá recebendo os juros é o MXRF. Hoje os CRIs representam mais ou menos 75% do patrimônio dele, então talvez seja por isso que a galera ache que ele é um fundo de papel.
Como funciona o negócio do MXRF11
Ao invés do MXRF11 vender o terreno pra construtora, ele deixa ela desenvolver o prédio e em troca ela paga uma parte do valor das vendas que ela fizer pro fundo.
Então, esse é um valor que vai sendo recebido aos poucos e mesmo que maior parte venha no final, os projetos tem prazos diferentes pra acabar, que acaba distribuindo bem os rendimentos ali, normalmente. Falando agora dos FIIs que ele investe, no total são 339 milhões de reais divididos em 16 fundos.
Os mais relevantes são o SPVJ, o GTLG, o IDGR e o GALG. Apesar de ser só 15% do patrimônio, existe um risco que não é simples de resolver aqui. A maioria deles são FIIs muito pouco líquidos, ou seja, que não são muito negociados em bolsa. Então, caso eles estejam dando resultado ruim ou o MXRF queira vendê-los, ele vai enfrentar dificuldade.
Por isso, você tem que ficar ligado a ele. Mas agora, vamos dar uma olhada na maior parte da carteira dele, porque essa também é a parte que tem mais detalhe. No total, são 69 CRIs, bem divididos em diferentes devedores, setores e taxas.
O que mais pesa no portfólio dele é o da Mitre Realty, que equivale a 4,49% do patrimônio líquido, e a 6,09% se você considerar só a carteira de CRI. São R$ 100 milhões que o MXRF adquiriu quando a construtora emitiu os R$ 130 milhões em Cris, em março do ano passado.
A Mitre é uma construtora incorporadora fundada pela família Mitre voltada para o público de média e média alta renda.
Um outro CRI muito importante é o emitido pelo Fundo Imobiliário Mileto e adquirido pelo MXRF. Ele é lastreado em aluguéis que a Prevent Senior paga um edifício do Mileto, aqui no Rio de Janeiro.
Ou seja, o pagamento dos juros depende da Prevent Senior pagar o aluguel. Apesar de ela ser uma das maiores operadoras de plano de saúde aqui no Brasil, nos últimos anos ela não está no seu melhor momento. No primeiro semestre de 2022, a Prevent teve um prejuízo acumulado de R$ 463 milhões.
Já no segundo semestre do ano passado, ela informou que ia rescindir o contrato de locação com RBRP11. Por isso, esse é um CRI bem arriscado para o fundo. Em total, são 82 milhões de reais, ou 3,59% do portfólio. Além deles, tem mais um CRI que a gente precisa olhar com atenção, que é o da Arena MRV, estádio que o Atlético Mineiro está construindo.
Em dezembro de 2021, o clube emitiu 200 milhões em CRIs e o MXRF pegou 26,6 milhões. Apesar de ser pouco para o tamanho do fundo, o Atlético está mal das pernas e pode ter dificuldade para pagar essa dívida.
Bom, depois de olhar os devedores principais, existem outras coisas que a gente precisa ver nesses CRIs também, como a diversificação de setores, os rendimentos e a duração deles.
Em diversificação, cerca de 39% dos CRIs são de imóveis residenciais. Investimentos com 19% e shoppings com 15%. Com relação aos rendimentos, 42% deles rende a uma taxa média de CDI + 2,6% e 57% a IPCA + 7,4% em média.
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