O que é ABL?
A ABL é uma métrica bastante utilizada no mercado imobiliário. Normalmente, os imóveis são negociados através do preço por m².
Dessa forma, quanto maior a ABL de um imóvel, maior será o seu valor de mercado e também, o seu potencial de receita de aluguel.
Além disso, a ABL é utilizada para medir a vacância de imóveis e de Fundos Imobiliários de Tijolos. Por exemplo, se um Fundo Imobiliário possuir 10 imóveis que somam um espaço locável de 10.000 m², dizemos que esse fundo possui uma ABL total de 10.000 m².
Porém, caso esse Fundo possua, por exemplo, um imóvel vago de ABL igual a 1.000 m², dizemos que a sua vacância física é de 10% .
Como calcular a ABL?
Vacância Física = ABL Vaga / ABL Total
Imóveis com ABL elevada e com alta vacância sinalizam uma dificuldade em serem alugados. Por outro lado, imóveis com ABL elevada e baixa vacância, sinalizam um mercado de locação aquecido.
É em um cenário aquecido, onde a demanda por imóveis é maior que a oferta, que os aluguéis passam a ser reajustados acima da inflação.
A ABL também é utilizada como um comparativo dos valores de mercado dos Fundos Imobiliários de Tijolos. É comum aos investidores desse mercado, utilizar o valor de mercado por m² como comparativo.
Para isso, basta multiplicar o número de cotas de um Fundo pela cotação de cada cota e depois, dividir pela ABL total do Fundo.
Porém, é preciso ter cautela ao usar a ABL como métrica de precificação. Imóveis de regiões diferentes e/ou qualidade diferentes, apresentam valores de preço por m², completamente distintos.
Para uma melhor tomada de decisão na hora de investir, é necessário analisar diversos outros fatores que interferem ou podem vir a interferir no valor do imóvel ou do Fundo Imobiliário.
