O MXRF11 é o fundo imobiliário mais famoso da Bolsa de Valores. Com só R$10 você já pode virar cotista desse fundo, o que faz ele ter hoje mais de 538 mil investidores e negociar mais de R$1 milhão por dia. Seu dividend yield nos últimos 12 meses foi de cerca de 12%.
Aí vem a pergunta: será que ele vai continuar pagando bom dividendo? Se tivesse investido em MXRF11 no passado, quanto você teria hoje?
O Fundo
Ele é um fundo imobiliário do tipo híbrido. Basicamente, esses fundos investem tanto em imóveis quanto em ativos de renda fixa. A maior parte da carteira dele está alocado em papel em CRIs, que é um investimento de renda fixa que está ligado a uma dívida do mercado imobiliário.
Nesse momento 75% da carteira do FII está alocado em CRI, mas o que deixou esse fundo famoso foi o preço da cota.
Com mais ou menos R$10,00 você já pode virar cotista dele, que é excelente para quem está começando a construir um patrimônio e não consegue separar muito dinheiro para investir todo mês.
Foi isso que fez ele atingir essa fama de ser o FII com maior número de investidores. Outra coisa legal de ter um preço baixo é que fica cada vez mais fácil para você comprar cada vez mais cotas dele.
Conforme você vai investindo mais, mais dividendos você recebe e mais cotas você consegue comprar. Essa é uma excelente forma de você acelerar o Efeito Bola de Neve dos juros compostos, que acontece mais rápido quando você reinveste os dividendos.
Quanto o MXRF11 está rendendo?
Nos últimos cinco anos o fundo tem pago uma média de R0,08 de dividendos ao mês por costas. Isso significa que se você tivesse investido nele desde essa época você já teria recebido R$ 4,53 por cota.
Agora, se você tivesse investido R$ 10.000 em setembro de 2017 quando a cota valia R$ 9,58, você teria comprado 1042 cotas. Elas teriam te rendido no total mais de R$ 4.500 de renda passiva.
Mas isso não quer dizer nada de quanto ele vai pagar no futuro. Você já deve saber que retorno passado não garante retorno futuro.
Os rendimentos desse fundo dependem dos CRIs, que estão atrelados a um índice, como o CDI ou algum índice de inflação como o IPCA.
Isso pode dar uma pista para a gente. Vendo o quão dependente a carteira dele está de cada um desses indicadores a gente pode tentar prever se os rendimentos vão cair ou subir no futuro olhando.
Com esse gráfico aqui a gente consegue ver que hoje quase metade da Carteira do fundo está ligada ao IPCA.
Você deve estar acompanhando que a inflação subiu muito nos últimos meses e quando ela começa a subir sem parar o banco central precisa subir a SELIC para ajudar a controlar a inflação
Como a inflação aumentou forte, a SELIC também subiu forte e saiu de 2% em março de 2020 para mais de 13% ao ano agora.
Com isso, a expectativa é que a inflação caia um pouco no curto prazo para ficar mais controlada.
Com a expectativa de que a inflação possa ser controlada, a tendência natural é que o MXRF11 pague menos dividendo que ele vem pagando ultimamente. Mas é claro, não tem como a gente adivinhar o futuro. Por isso vamos tentar prever através de projeções.
Vamos considerar 3 cenários:
- Ruim: pagando 0,35% ao mês de dividendo;
- Normal: pagando 0,72% ao mês de dividendo;
- Bom: pagando 1,22% ao mês de dividendo.
Preço da Cota: R$10,17
| Valor Investido | Valor Investido | Valor investido | ||
|---|---|---|---|---|
| Últimos 5 anos | Últimos 5 anos | R$1.000 | R$10.000 | R$100.000 |
| Dividendo minimo pago | 0,35% | R$3,48 | R$34,86 | R$348,71 |
| Dividendo Médio pago | 0,72% | R$ 7,18 | R$ 71,02 | R$ 720,36 |
| Dividendo máximo pago | 1,22% | R$ 12,15 | R$ 121,92 | R$1.291,41 |
Fazendo uma simulação bola de neve, que compara a diferença entre você investir e não reinvestir os dividendos:
| Premissas | |
|---|---|
| Salário | R$7.500,00 |
| Aporte Mensal | R$1.000,00 |
| Valor inicial da Cota | R$ 10,00 |
| Dividendo máximo Valorização da Cota | 5% ao ano |
| Dividendo | 1% |
| Cenários | Renda Passiva | Patrimonio Total |
|---|---|---|
| 3 anos sem reinvestimento | R$386,81 | R$45.673,81 |
| 3 anos com reinvestimento | R$464,51 | R$46.922,6 |
| 20,1% maior | 2,7% maior | |
| 5 anos sem reinvestimento | R$703,66 | R$91.617,41 |
| 5 anos com reinvestimento | R$979,44 | R$98.924,98 |
| 39,2% maior | 8,0% maior | |
| 10 anos sem reinvestimento | R$1.576,16 | R$246.638,59 |
| 10 anos com reinvestimento | R$3.198,28 | R$323.035,64 |
| 102,9% maior | 31,0 % maior | |
| 15 anos sem reinvestimento | R$2.689,82 | R$485.174,66 |
| 15 anos com reinvestimento | R$8.330,60 | R$841.408,76 |
| 209,7% maior | 73,4% maior |
A gente percebe que reinvestir os dividendos sempre traz um retorno maior no longo prazo.
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Uma coisa que é fundamental destacarmos é que você não deve investir todo seu patrimônio em um único ativo. Imagina se acontece um cenário ruim e você perde grande parte do seu dinheiro?
