Hoje vamos te ensinar como analisar um fundo imobiliário. Você vai aprender como os fundos que analisamos no nosso VBOX são analisados.
Se você apenas olha indicadores famosos, como Dividend Yield ou P/VP, você está analisando de forma errada. Existem outros fatores que devem ser considerados para uma boa análise. Vou passar por algum deles com você.
Vacância
Vacância em fundo imobiliário é o período em que um ou mais imóveis que compõem a carteira do fundo não estão sendo ocupados por inquilinos, ou seja, estão vazios.
A vacância é um dos principais riscos associados aos fundos imobiliários, pois afeta diretamente a geração de renda do fundo, uma vez que a maior parte da receita vem dos aluguéis pagos pelos locatários dos imóveis.
Quando um imóvel fica vago, o fundo deixa de receber o aluguel correspondente, o que pode reduzir o rendimento distribuído aos cotistas. Além disso, a vacância pode gerar custos adicionais, como a necessidade de fazer reparos ou realizar campanhas de marketing para atrair novos locatários.
Um exemplo de vacância em fundo imobiliário seria um imóvel comercial que faz parte da carteira do fundo e fica vago por um período de tempo. Digamos que esse imóvel seja um conjunto de salas comerciais em um edifício de escritórios localizado em uma região central da cidade.
Se o edifício tiver uma vacância elevada, é possível que o fundo tenha dificuldades para encontrar um novo locatário para essas salas comerciais, o que pode afetar a geração de renda do fundo.
Durante o período em que as salas estiverem vazias, o fundo deixará de receber os aluguéis correspondentes, o que pode reduzir o rendimento distribuído aos cotistas. Além disso, o fundo precisará arcar com os custos de manutenção do imóvel, como taxas de condomínio, IPTU, serviços de segurança e limpeza.
Para minimizar o impacto da vacância, o gestor do fundo pode buscar novos locatários, oferecendo condições mais atraentes ou fazendo ajustes nos valores dos aluguéis, por exemplo.
Sabemos que o que aconteceu no passado não necessariamente acontecerá no futuro. Não necessariamente um fundo que possui uma alta vacância ficará assim para sempre, pois pode ser apenas algo momentâneo, principalmente caso ele tenha um histórico de baixa vacância.
Assim como se um fundo tiver um histórico de vacância muito alta, ele possuir uma baixa vacância no momento da sua análise pode não significar se um bom fundo. Por isso, é importante olharmos todos indicadores e não apenas um.
Imóveis
Ao analisar os imóveis em um fundo imobiliário, é importante levar em consideração os seguintes aspectos:
- Localização: A localização dos imóveis é um dos fatores mais importantes a serem considerados. Imóveis localizados em regiões valorizadas tendem a ter uma maior demanda por locação e, consequentemente, uma menor vacância. É importante verificar a infraestrutura da região, como acesso a transportes públicos, serviços e comércio.
- Tipo de imóvel: O tipo de imóvel também é relevante na análise. Imóveis comerciais, residenciais, galpões logísticos, entre outros, apresentam diferentes características e riscos associados. É importante avaliar o tipo de imóvel em relação à sua demanda, concorrência e potencial de valorização.
- Qualidade do imóvel: A qualidade do imóvel pode impactar diretamente na sua atratividade para os locatários. Imóveis bem conservados e com boa infraestrutura tendem a atrair mais locatários e manter uma taxa de ocupação elevada. É importante verificar a idade do imóvel, as condições de conservação, a infraestrutura e os serviços oferecidos.
- Situação dos contratos de locação: A situação dos contratos de locação dos imóveis é fundamental na análise de um fundo imobiliário. É importante avaliar a data de vencimento dos contratos, o prazo médio de locação, as garantias oferecidas pelos locatários, a taxa de inadimplência e a possibilidade de renovação dos contratos.
- Potencial de valorização: O potencial de valorização dos imóveis pode ser um fator relevante na escolha de um fundo imobiliário. É importante avaliar a situação do mercado imobiliário na região, a possibilidade de valorização do imóvel a longo prazo e a possibilidade de aproveitar oportunidades de aquisição de imóveis com preços abaixo do mercado.
Liquidez
A liquidez em um fundo imobiliário refere-se à facilidade de compra e venda de cotas do fundo no mercado secundário, ou seja, fora do período de oferta pública. A análise da liquidez é importante para investidores que desejam comprar ou vender cotas do fundo a qualquer momento, sem depender da oferta pública ou de outras circunstâncias específicas.
Em um fundo imobiliário a gente pode pegar a média de quanto o FII negocia na bolsa. Nessa média, até 10% é um limite seguro para você negociar no dia que é certeza de que você conseguirá vender ou comprar sua cota.
Por exemplo, em um fundo que negocia em média R$ 6 milhões por dia você conseguirá investir R$ 600 mil nele sem mexer muito no seu preço. Claro, isso vai depender de como estão as negociações dele no dia.
Barato ou caro
Se você usa o P/VP para saber se um fundo está caro ou não, você está cometendo erro, porque o preço dele muda todos os dias e o seu valor patrimonial não muda. Geralmente, o VP de um FII só é atualizado uma vez por ano, que pode ser no meio ou no fim. Ou seja, você está comparando o preço de hoje com o valor patrimonial desatualizado.
O melhor a se fazer nesse caso é o valuation do FII, que vai muito além de olhar o P/VP. Sabemos que isso toma muito do nosso tempo, afinal você não faz um valuation em apenas 10 minutos. E é exatamente isso que a gente faz e te entrega na nossa Carteira Recomendada. Além disso, você ainda ganha acesso ao VBOX e você terá acesso a todo o valuation e sabe se o FII está caro ou barato de verdade.
Além disso, a gente faz toda uma análise qualitativa dele e vai até mais fundo em algumas coisas. Nossos analistas fazem uma investigação de dar inveja até no Sherlock Holmes. Apenas esses 4 indicadores que falamos hoje já vão te tomar um bom tempo e se você não quiser perder esse tempo a gente faz tudo isso para você.
