Você sabe como os fundos imobiliários lidam com adversidades como alta vacância e volatilidade?
Conheça o caso do RCRB11, um dos FIIs mais antigos do Brasil, que explica como é possível dar uma volta por cima após um mau momento.
Você lembra o que estava fazendo em 1999?
Ao longo desses 25 anos é natural que algumas memórias e lembranças tenham ficado para trás.
Mas talvez você se lembre que entre 1999 e 2000 o mundo teve em seu repertório grandes acontecimentos.
Estouro da Bolha das PontoCom, o Bug do Milênio e até mesmo o assustador e dramático Fim do Mundo, cancelado na última hora.
Na Europa, o euro era adotado como a moeda oficial da União Europeia, enquanto aqui no Brasil, Fernando Henrique Cardoso iniciava o FHC II.
O ano de 1999 também foi importante para os fundos imobiliários.
Ele marcou o lançamento do primeiro FII destinado a pessoas físicas, o FII Shopping Pátio Higienópolis.
O SHPH11 é um fundo monoativo e mono inquilino criado para administrar o shopping que carrega no nome.
Esse fundo está ativo até hoje e com a mesma estratégia (para o terror dos influencers de FIIs).
Mas a verdade é que o lançamento desse fundo abriu as portas para o desenvolvimento dos fundos imobiliários, criados lá em 1993.
Ainda em 1999, foi fundado o FFCI11, outro dos precursores do mercado de fundos que vemos hoje.
Ele também é monoativo e mono inquilino, que tinha como objetivo administrar 6 andares e algumas vagas de garagem do edifício JK Financial Center.
Este foi o fundo que deu origem ao RCRB11 em 2008, quando a Rio Bravo assumiu a gestão.
Fundada em 2000, a Rio Bravo é uma das mais antigas gestoras independentes do Brasil.
Ela atua em quatro estratégias: fundos imobiliários, renda fixa, renda variável e multimercados.
Falando do RCRB, o fundo tem como tese investir em lajes corporativas de qualidade nos principais centros do Brasil.
Hoje o fundo possui nove ativos espalhados em São Paulo e no Rio de Janeiro.
O fundo conta com mais de 30 mil cotistas e R$ 771,8 milhões de Patrimônio Líquido.
Além disso, apresenta boa diversidade de inquilinos que atuam em variados setores de atuação.
Isso é algo extremamente importante pra quem investe em FIIs.
Sendo um dos fundos mais antigos do mercado, é natural que o RCRB tenha passado por altos e baixos durante sua jornada, reflexos de um mercado incerto e volátil como o nosso.
O mais recente deles foi a alta vacância, que assustou os investidores ao atingir 34,4% no fim de 2021.
Desde então, a gestão tem feito jus a gestão ativa no fundo.
Atualmente a taxa de vacância é de apenas 3,4%, o que mostra uma incrível recuperação.
A redução da vacância passou por uma estratégia chamada Plug and Play, um modelo de contrato onde o inquilino entra no imóvel com toda a estrutura pronta.
Ou seja, todas aquelas burocracias e obras ficam a cargo do dono do imóvel.
No entanto, não existe almoço grátis...
Para deixar tudo pronto para o inquilino só "plugar e dar o play", o dono do imóvel cobra um aluguel mais caro.
Esse modelo é muito útil para empresas que não possuem tanto Capex inicial, mas conseguem pagar um aluguel um pouco mais caro.
E o principal ativo usado pra essa estratégia é o Bravo! Paulista, um edifício de 14 andares em São Paulo recém reformado pelo RCRB.
Acontece que o sucesso da estratégia foi tão grande que até o andar modelo do Bravo foi alugado.
E o resultado dessa redução de vacância foi o aumento dos dividendos.
Nos últimos 24 meses, os proventos saíram de R$ 0,57/cota para R$0,93/cota em janeiro deste ano.
Com o crescimento dos dividendos, o RCRB11 conseguiu também uma forte valorização de suas cotas.
Em 2023, foi um dos fundos que mais se valorizou no IFIX.
Com o claro sucesso na estratégia do RCRB, será que ainda é uma boa oportunidade de investimento ou será que o "bonde já passou"?
E caso seja uma boa oportunidade, quais os riscos de se investir no fundo?
Essa e outras respostas você encontra no relatório de valuation do RCRB disponível lá no VBOX FIIs, nossa plataforma de análises de Fundos Imobiliários.
Para ter acesso, basta assinar nossa Carteira Recomendada de FIIs ou o combo de Renda Passiva.
