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Desvendando o Modelo de Negócios das empresas
RCRB: conheça um dos FII mais antigos do Brasil
Por Misael Guedes
Você sabe como os fundos imobiliários lidam com adversidades como alta vacância e volatilidade?
Conheça o caso do RCRB11, um dos FIIs mais antigos do Brasil, que explica como é possível dar uma volta por cima após um mau momento.
Você lembra o que estava fazendo em 1999?
Ao longo desses 25 anos é natural que algumas memórias e lembranças tenham ficado para trás.
Mas talvez você se lembre que entre 1999 e 2000 o mundo teve em seu repertório grandes acontecimentos.
Estouro da Bolha das PontoCom, o Bug do Milênio e até mesmo o assustador e dramático Fim do Mundo, cancelado na última hora.
Na Europa, o euro era adotado como a moeda oficial da União Europeia, enquanto aqui no Brasil, Fernando Henrique Cardoso iniciava o FHC II.
O ano de 1999 também foi importante para os fundos imobiliários.
Ele marcou o lançamento do primeiro FII destinado a pessoas físicas, o FII Shopping Pátio Higienópolis.
O SHPH11 é um fundo monoativo e mono inquilino criado para administrar o shopping que carrega no nome.
Esse fundo está ativo até hoje e com a mesma estratégia (para o terror dos influencers de FIIs).
Mas a verdade é que o lançamento desse fundo abriu as portas para o desenvolvimento dos fundos imobiliários, criados lá em 1993.
Ainda em 1999, foi fundado o FFCI11, outro dos precursores do mercado de fundos que vemos hoje.
Ele também é monoativo e mono inquilino, que tinha como objetivo administrar 6 andares e algumas vagas de garagem do edifício JK Financial Center.
Este foi o fundo que deu origem ao RCRB11 em 2008, quando a Rio Bravo assumiu a gestão.
Fundada em 2000, a Rio Bravo é uma das mais antigas gestoras independentes do Brasil.
Ela atua em quatro estratégias: fundos imobiliários, renda fixa, renda variável e multimercados.
Falando do RCRB, o fundo tem como tese investir em lajes corporativas de qualidade nos principais centros do Brasil.
Hoje o fundo possui nove ativos espalhados em São Paulo e no Rio de Janeiro.
O fundo conta com mais de 30 mil cotistas e R$ 771,8 milhões de Patrimônio Líquido.
Além disso, apresenta boa diversidade de inquilinos que atuam em variados setores de atuação.
Isso é algo extremamente importante pra quem investe em FIIs.
Sendo um dos fundos mais antigos do mercado, é natural que o RCRB tenha passado por altos e baixos durante sua jornada, reflexos de um mercado incerto e volátil como o nosso.
O mais recente deles foi a alta vacância, que assustou os investidores ao atingir 34,4% no fim de 2021.
Desde então, a gestão tem feito jus a gestão ativa no fundo.
Atualmente a taxa de vacância é de apenas 3,4%, o que mostra uma incrível recuperação.
A redução da vacância passou por uma estratégia chamada Plug and Play, um modelo de contrato onde o inquilino entra no imóvel com toda a estrutura pronta.
Ou seja, todas aquelas burocracias e obras ficam a cargo do dono do imóvel.
No entanto, não existe almoço grátis...
Para deixar tudo pronto para o inquilino só "plugar e dar o play", o dono do imóvel cobra um aluguel mais caro.
Esse modelo é muito útil para empresas que não possuem tanto Capex inicial, mas conseguem pagar um aluguel um pouco mais caro.
E o principal ativo usado pra essa estratégia é o Bravo! Paulista, um edifício de 14 andares em São Paulo recém reformado pelo RCRB.
Acontece que o sucesso da estratégia foi tão grande que até o andar modelo do Bravo foi alugado.
E o resultado dessa redução de vacância foi o aumento dos dividendos.
Nos últimos 24 meses, os proventos saíram de R$ 0,57/cota para R$0,93/cota em janeiro deste ano.
Com o crescimento dos dividendos, o RCRB11 conseguiu também uma forte valorização de suas cotas.
Em 2023, foi um dos fundos que mais se valorizou no IFIX.
Com o claro sucesso na estratégia do RCRB, será que ainda é uma boa oportunidade de investimento ou será que o "bonde já passou"?
E caso seja uma boa oportunidade, quais os riscos de se investir no fundo?
Essa e outras respostas você encontra no relatório de valuation do RCRB disponível lá no VBOX FIIs, nossa plataforma de análises de Fundos Imobiliários.
Para ter acesso, basta assinar nossa Carteira Recomendada de FIIs ou o combo de Renda Passiva.
☕ Expresso de Notícias
Curto e sem açúcar
As principais notícias da semana.
Por Saulo Pereira
Bom dia, pessoal.
Os últimos dias foram recheados de acontecimentos que fazem o regulamento do campeonato carioca de futebol fácil de entender. Teve desde o Elon Musk tretando com o Xandão até a Federação de Futebol de Israel assinando acordo com a CONMENBOL para poder disputar futuras edições da Copa América.
Enfim… vamos às notícias!
Musk vs Xandão - no início do mês, o jornalista norte-americano Michael Shellenberger fez um post no X (ex-twitter) com uma série de acusações de que a plataforma, antes de ser comprada por Musk, cedia às vontades de políticos para remover conteúdos de opositores. Dentre essas acusações, o jornalista afirma que o Brasil está envolvido em um caso de ampla repressão à liberdade de expressão liderada pelo ministro do STF, Alexandre de Moraes.
Após isso, Elon Musk começou a publicar uma série de posts repudiando o ministro e o chamando de ditador. A partir daí, começaram a surgir especulações de que a plataforma seria tirada do ar.
Bom, por enquanto nada aconteceu. Vamos ver como isso tudo vai terminar.
BurgerBucks - talvez daqui a uns dias a gente possa pedir um frappuccino depois de comer um whopper. Isso porque a Zamp, a master franqueada do Buger King e do Popeyes no Brasil, está sendo cotada para operar a marca Starbucks no nosso país.
A situação das lojas controladas pelo grupo SouthRock não é nada animadora. Só nos últimos meses o grupo fechou 50 lojas do Starbucks no Brasil. Segundo o grupo, todas essas lojas davam prejuízo, por isso decidiram manter apenas as que tem uma "boa" rentabilidade.
Muitas das lojas estão rodando esse ano com um faturamento 30% menor que o do ano passado. Para assumir as lojas da cafeteria, a Zamp avaliará se será economicamente viável ou não, uma vez que a maioria das lojas estão concentradas na região Sudeste.
Moeda de R$5 - para comemorar os 200 anos da primeira Constituição do Brasil, o Banco Central lançou uma moeda de 5 reais. Serão fabricadas inicialmente 3 mil unidades destinadas a colecionadores. Cada unidade custará R$ 440.
As vendas já começaram pelo site da Casa da Moeda.
O seguro que saiu caro - a Justiça argentina determinou o bloqueio de bens do ex-presidente Alberto Fernandez.
Segundo a acusação, Fernandez desviou dinheiro público para a contratação irregular de seguro para funcionários públicos.
Acontece que em 2021, um decreto foi publicado obrigando o setor público a contratar serviços de seguro exclusivamente da empresa Nación Seguros. A investigação aponta que também foram contratados cosseguros de intermediadores, que receberam uma comissão por isso. O problema é que essa comissão ficou "um pouco" acima do valor de mercado.
A história não se repete, mas frequentemente rima - na Alemanha, um homem de 66 anos foi acusado de apoiar uma organização terrorista e de auxiliar na preparação de tentativa de um golpe de Estado. Se você achou que era só no Brasil que tinha doido pedindo golpe de Estado, está enganado.
O movimento Reichsburger (Cidadãos do Império Alemão), rejeita a Constituição alemã do pós-guerra e tenta desde então tomar o poder e restaurar a Constituição Imperial de 1871.
O grupo teria supostamente planejado uma viagem de barco até a Rússia, onde buscariam apoio militar e político do presidente russo, Vladimir Putin.
Desde a conspiração para o golpe, em dezembro de 2022, diversas pessoas já foram presas, dentre elas militares, aristocratas e juízes.
🔭 Panorama
A visão abrangente dos últimos acontecimentos de um setor
Uma Nova Corrida Espacial
Por Saulo Pereira
"Um pequeno passo para um homem, um grande salto para a humanidade". Talvez essa seja uma das frases mais famosas do último século. Ela foi dita pelo glorioso astronauta Neil Armstrong ao se tornar o primeiro ser humano a pisar na lua.
Nessa época, a Guerra Fria entre EUA e URSS estava no seu auge. Ambas as potências estavam investindo pesado na indústria aeroespacial, para mostrar ao mundo que o seu modelo de governo era o melhor para o desenvolvimento da humanidade. Um dos primeiros objetivos dos países nesse período foi a Lua. O primeiro humano a ir para o espaço foi Yuri Gagarin, da URSS, em 1961. 8 anos depois, os EUA conseguiram atingir o objetivo de colocar um ser humano na lua na missão Apollo 11.
Após isso, outras missões tripuladas aconteceram; ao todo 12 astronautas pisaram na Lua. A partir de 1972 as agências espaciais passaram a focar em outros lugares do espaço, como Marte. Enquanto isso, nosso querido satélite natural foi deixado de lado por algumas boas décadas. Acontece que ultimamente, com o surgimento e desenvolvimento de diversas agências espaciais, a Lua vem ganhando cada vez mais importância nessa nova corrida espacial.
A China, por exemplo, planeja colocar seus astronautas na Lua, mas dessa vez com o objetivo de explorá-la. Enquanto isso, a NASA volta a olhar para a Lua, de forma a perder o seu protagonismo internacional, já que a Estação Espacial Internacional (ISS, sigla em inglês) será desativada nos próximos anos. Mas por que os países voltaram a pensar na Lua?
Acontece que com as mudanças climáticas que vem ocorrendo nos últimos séculos, os países estão buscando alternativas para driblar os seus efeitos nocivos. Um estudo realizado em 1968 alegou que com o aumento significativo da temperatura da Terra, uma série de eventos podem acontecer, como derretimento das calotas polares, aumento do nível do mar e o aquecimento dos oceanos. Com isso, os países têm buscado formas de conseguir minimizar os impactos negativos que isso pode trazer para a humanidade no longo prazo.
China e Rússia já firmaram uma parceria com o objetivo de construir uma estação de pesquisa na Lua até a metade da próxima década. Um dos objetivos dos países nessa nova empreitada é encontrar água na Lua.
Diversas hipóteses já foram formuladas. Em 1961, o físico Kenneth Watson levantou a possibilidade de existir ao menos uma substância semelhante à água que conhecemos poder existir na Lua. Recentemente essa teoria foi comprovada. O problema é é o estado em que essa água se encontra.
No meio do ano passado, a Índia se tornou o primeiro país a pousar uma sonda no polo sul da Lua. Por conta da baixa incidência solar nessa região, acredita-se que possa existir depósito de água congelada há bilhões de anos.
Outro problema é que a geografia do local dificulta bastante a exploração do local com as tecnologias que temos hoje. Mas sem dúvidas só o fato de descobrirmos a possibilidade de água na Lua já é um grande avanço. Resta saber se a tecnologia atual será suficiente para que possamos transformar essa água em potável ou, dependendo do caso, até mesmo em combustível.
É claro, a tecnologia atual é muito superior à da época da Apollo 11. Além disso, com o desenvolvimento de rovers para a exploração de Marte, no início dos anos 2000, e com o surgimento de empresas como SpaceX, a exploração espacial tem ficado cada vez mais barata e eficiente em relação à década de 1960. Afinal, é muito mais econômico reutilizar um foguete que "dá ré" do que construir um outro do zero.
Com a missão Artemis II, a NASA busca levar novos rovers à lua para que consiga explorar de maneira eficaz toda a superfície. A China também não está muito atrás dos americanos. Afinal, com a desativação da ISS, a estação espacial chinesa terá grande destaque nesse cenário.
Quem chegará primeiro à Lua sem dúvidas conseguirá vencer os principais desafios para estabelecer uma estação minimamente habitável, num ambiente tão irregular como o do nosso satélite natural. Outro fato que vale ser mencionado é que EUA, Luxemburgo, Japão e Emirados Árabes possuem leis que permitem que uma empresa privada possa extrair recursos no espaço exterior (mesmo existindo o Tratado do Espaço Exterior, que é basicamente uma interpretação do espaço como os países interpretam o alto mar).
Além disso, a legislação dos EUA não permite que o país colabore com a China no espaço. Isso pode trazer algumas divergências no futuro, caso essa lei não seja alterada.
O que é certo é que nessa nova corrida espacial não estarão em jogo apenas as ambições políticas dos países, mas também a possibilidade de comércio. Afinal, não é à toa que Elon Musk e Jeff Bezos têm investido pesadamente nas suas empresas aeroespaciais.
🍷 Sommelier
Consumimos de tudo. Trazemos o que importa
Credit Default Swap (CDS): o que é e como Utilizá-lo para Calcular a Taxa Livre de Risco
Você já ouviu falar no Credit Default Swaps (CDS)?
Saiba que nesse artigo vamos falar sobre como esse contrato derivativo funciona e pode ser usado para te auxiliar a tomar decisões de investimento
A sua utilização se baseia na ideia de que o custo de se proteger contra o risco de default (o famoso calote) pode ser usado para inferir a taxa livre de risco de algum ativo.
Existem algumas formas em que podemos utilizá-lo. Para saber quais são, confira nosso artigo no blog clicando aqui.
⏳ Atemporalidades
Leia agora, leve pra vida.
“Um pequeno passo para um homem, um grande salto para a humanidade.” - Neil Armstrong
“Não creio que haja uma emoção mais intensa para um inventor do que ver suas criações funcionando. Essas emoções fazem você esquecer de comer, de dormir, de tudo.” - Nikola Tesla
Por hoje é só pessoal 🤙
Bebam café, se hidratem e [...]
Boa semana e bons negócios!
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