O que é um Retrofit?
Em bom português, a palavra “Retrofit” significa “Reforma”. No entanto, no mercado imobiliário, o termo “Retrofit” faz menção a um processo de modernização de um imóvel considerado ultrapassado ou fora dos padrões construtivos atuais.
Esse retrofit geralmente é feito após o imóvel atingir o fim do seu Ciclo Operacional. Durante o Ciclo Operacional, o imóvel serve à sua finalidade e gera renda, sendo necessários pequenos investimentos para manutenção.
Porém, mesmo sendo realizadas essas adequações e manutenções contínuas, o imóvel se deprecia e, depois de aproximadamente 20 anos, ele atinge o final do seu Ciclo Operacional.
Quando esse ciclo se encerra, o imóvel precisa passar uma grande reforma, conhecida como “Retrofit”. Inclusive, o Ciclo Operacional seguinte, só será possível se houver a realização do retrofit.
Qual a importância do retrofit?
É muito importante o investidor ter em mento o custo com retrofit na hora de escolher um Fundo de Investimento Imobiliário(FII) para investir seu dinheiro.
Acontece que esses futuros gastos com as pequenas reformas e reparos que ocorrem durante o Ciclo Operacional de um imóvel são retirados do próprio Fluxo de Caixa do Fundo e constituem um Fundo de Reserva especial, chamado deFundo de Reposição de Ativos(FRA).
No Brasil, um Fundo Imobiliário é obrigado a distribuir ao menos 95% do seu Lucro Operacional Líquido a cada semestre.
Isso significa que sobram apenas 5% para a constituição do Fundo de Reserva, incluindo o FRA. Isso significa que para um Fundo Imobiliário, é impossível custear o retrofit apenas com o FRA.
Quando o imóvel de um FII atinge o fim do seu Ciclo Operacional, restam a gestão duas opções:
- Investir no retrofit do imóvel, seja obtendo recursos através da venda de algum Ativo ou através de uma nova emissão;
- Vender o imóvel para alguém que esteja interessado em realizar esse retrofit.
Em qualquer uma das opções, o investidor sairá prejudicado. Imóveis no final do Ciclo Operacional valem menos, e a venda de um Ativo ou uma nova emissão de cotas para a realização do retrofit, representam uma diminução potencial no valor recebido em dividendos por cota.
Portanto, é essencial que, na hora de decidir a cota de qual FII comprar, o investidor se atente à idade dos imóveis, à data da realização do último retrofit dele, e ao seu estado de conservação.
Como mensurar o custo de um retrofit?
Antes de te explicarmos como estimar o custo de um retrofit, precisamos te mostrar de forma breve, como é calculado o valor justo de um imóvel.
Para a mensuração do valor justo de um imóvel é utilizada a abordagem do Fluxo de Caixa Livre.
Isso significa que o valor justo de um imóvel nada mais é do que o somatório de toda a sua renda líquida gerada durante a sua vida útil, trazida a valor presente.
O custo do retrofit é embutido no Fluxo de Caixa Livre através de um redutor, chamado de alfa. Esse redutor multiplica o somatório de todo o Fluxo de Caixa Livre trazido a valor presente que o imóvel teria durante o seu novo Ciclo Operacional, ou seja, após a realização do retrofit.
Na literatura, encontra-se evidências de que com uma boa margem de segurança, é válido considerar um alfa de 75% (0,75). Na prática isso significa que o custo do retrofit é de cerca de 25% de todo o Fluxo de Caixa gerado pelo imóvel durante o seu Ciclo Operacional, trazidos a valor presente.
Ainda está confuso? Nada melhor que um exemplo.
Exemplo
Vamos imaginar que chegamos ao fim do Ciclo Operacional de um escritório corporativo e queremosestimar qual o investimento necessário que devemos fazer para a realização do retrofit. Para realizarmos esse cálculo, precisamos assumir algumas premissas:
- Custo de capital de 10% ao ano;
- O imóvel gera uma receita com aluguel anual de R$ 100 mil;
- Gastos com impostos e FRA equivalem a 5% da receita com aluguel;
- Ciclo Operacional de 20 anos e após ele, o fim da vida útil do imóvel
Dessa forma, o imóvel geraria um Fluxo de Caixa de R$ 95 mil ao ano.
Fluxo de Caixa = R$ 100 mil de aluguel - R$ 5 mil de gastos com impostos e FRA = R$ 95 mil
Ao trazermos todos os Fluxos de Caixa dos 20 anos a valor presente e somá-los, encontramos um valor próximo a R$ 809 mil. Isso significa que o se não houvesse o gasto com o retrofit, o valor justo do imóvel seria de R$ 809 mil.
Considerando o gasto com o retrofit, o valor justo passa a ser de aproximadamente, R$ 607 mil:
Valor Justo = R$ 809 mil x Redutor (Alfa = 0,75) = R$ 607 mil
Portanto, neste exemplo, o gasto necessário com o retrofit seria de R$ 202 mil:
Retrofit = R$ 809 mil - R$ 607 mil = R$ 202 mil
ou
Retrofit = R$ 809 mil x (1 - Redutor) = R$ 809 mil x ( 1 - 0,75) = R$ 202 mil.
