Os Ciclos de um EBI
Um Empreendimento de Base Imobiliária, pode ser dividido em ciclos. Geralmente, são considerados os seguintes ciclos:
- Ciclo de Formatação;
- Ciclo de Implantação;
- Ciclo Operacional;
- Ciclo de Exaustão.
O Ciclo de Formatação é o período em que o empreendimento no imóvel é planejado, formulado e projetado. Neste ciclo ocorrem apenas desembolsos para a aquisição do terreno, para o planejamento do empreendimento, para o projeto, despesas legais e tudo mais que for necessário para que, posteriormente, o imóvel possa ser construído.
NoCiclo de Implantação ocorre a construção do empreendimento. Durante este ciclo, as despesas são sustentadas pelo capital empreendedor, seja ele do investidor e/ou de um financiador.
Ainda que em raras ocasiões ocorram entradas e recursos financeiros frutos da exploração do empreendimento, como locações e arrendamentos, esse volume é irrisório se comparado às necessidades de desembolso financeiro para a construção do empreendimento.
No Ciclo Operacional é onde o imóvel cumpre o seu papel de gerar renda ao investidor. Neste ciclo, embora haja a necessidade de investimentos contínuos para a manutenção da capacidade de gerar renda do imóvel, esse desembolso de recursos financeiros, que vai para a a formação do Fundo de Reposição de Ativos(FRA), é muito pequeno se comparado à receita operacional do imóvel.
Porém, mesmo com esses reparos e manutenções contínuas, o FRA não é suficiente para sustentar a capacidade geradora de renda do imóvel indefinidamente. Quando essa capacidade se esgota, é necessário um aporte maior de recursos para uma grande reforma de reciclagem do imóvel, chamada de retrofit.
Enquanto o FRA custeia intervenções no imóvel, com o objetivo de atualizações e adequações funcionais, sem interromper o funcionamento do imóvel, oretrofitcausa uma maior intervenção, inviabilizando a utilização temporária do imóvel, com o objetivo de manter o padrão construtivo do ciclo que se encerrou.
É exatamente esse retrofit que marca a transição para o ciclo seguiente, o Ciclo de Exaustão.
Ciclo de Exaustão
O Ciclo de Exaustão possui características e dimensões idênticas ao Ciclo Operacional. É marcado por um dispêndio de recursos inicial e, posteriormente, o imóvel cumpre o seu papel gerador de renda, mantendo a necessidade da constituição do FRA. Em média, os Ciclos Operacional e de Exaustão duram 20 anos cada.
Em outras palavras, o Ciclo de Exaustão funciona como uma extensão do Ciclo Operacional. Porém, não significa necessariamente que, findado o Ciclo de Exaustão, o investimento também tenha se esgotado.
A definição de Ciclo de Exaustão apenas visa uma definição de critérios técnicos claros para a avalição de Empreendimentos de Base Imobiliária.
