O que é o Custo de Reposição?
De maneira simples, o Custo de Reposição é o valor necessário para realizar a construção de determinado imóvel novamente, considerando todos os custos, qualidade de construção, mesma condição de localização.
Pode parecer complexo mas o cálculo do custo de reposição não precisa ser muito complicado, são utilizados indicadores simples e estimativas de fácil compreensão. A ideia é que seja uma forma do investidor ter um número de forma simples.
Como calcular o custo de reposição?
Basicamente utilizaremos 3 estimativas no nosso cálculo:
Valor do terreno:
O cálculo do valor do terreno é algo simples de se encontrar tendo as informações corretas, no caso precisaremos do valor médio por m² na região do imóvel e a área do terreno.
Valor do Terreno = Valor médio do m² na região x Área do terreno(m²)
Caso a região do imovél não tenha terrenos para compra, para serem usados em comparação, devemos utilizar os preços dos imóveis à venda na região, e caso tenham imóveis para serem demolidos, estes precisam entrar no cálculo também.
Valor do terreno = (Aquisição + Demolição / Área dos terrenos) x Área do terreno(m²)
Construção:
Quem já fez obra sabe, a obra em si constitui uma grande fatia da construção, sendo por vezes o maior custo. Aqui, utilizaremos a estimativa de quanto custaria construir um imóvel parecido com o que está analisando. Estimado o custo de construção é só multiplicá-lo pela área do imóvel.
Investimento na Obra = Custo de Construção(por m²) x Área do imovél(m²)
Esse custo de construção pode ser obtido através de construtoras da região, análise do BDI e do CUB, ou caso você tenha conhecimento suficiente pode estimar também.
Outros custos:
Em toda construção, além do custo do terreno e da construção existem outros custos que não podem ser esquecidos. Podemos citar aqui: O ITBI, os custos de registro, advogados e diligência imobiliária, projetos arquitetônicos e executivos.
Pronto, estimados todos esses custos chegamos à fórmula do Custo de Reposição:
Custo de Reposição - Valor do Terreno + Custo de Construção + Outros Custos
É importante sempre deixar uma pequena margem de segurança de uns 5% para mais ou para menos.
Dito isso, chegamos no resultado, e de forma simples teremos um valor acima, próximo ou abaixo do valor ofertado no mercado.
Embora a partir daí pareça fácil identificar uma oportunidade de compra caso o custo de reposição esteja acima do valor de mercado, alguns imóveis podem ter problemas jurídicos e isso faça com que o valor esteja abaixo do mercado, é importante consultar um advogado especialista para realizar as diligências necessárias.
Na situação oposta também é preciso ter atenção. Nem sempre um imóvel com custo de reposição abaixo do valor de mercado indica um mau negócio, por vezes o imóvel já conta com uma valorização em relação ao custo de reposição, seja pela área, seja pela baixa vacância imobiliária da região.
Por isso, é importante usar o custo de reposição como um dos critérios utilizados na avaliação de um imóvel, não sendo ele o único.
