Fundos Imobiliários

Americanas, Marisa e Tok&Stok vão dar CALOTE nos FIIs?

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Saulo Pereira

Saulo Pereira

Redator

Estamos apenas terminando o terceiro mês do ano, mas a vida de quem investe na bolsa está bem turbulenta. É o ibovespa caindo, empresa em recuperação judicial, bancos falindo e, se já não bastasse tanto problema, fundos imobiliários também estão passando por sérios problemas.

Como a crise nas varejistas afeta os fundos imobiliários?

Como você sabe, a crise nas Lojas Americanas causou um efeito dominó no setor de varejo. Muitas outras varejistas correram pra verificar como está a sua situação financeira. A Tok & Stok deixou de pagar seus aluguéis, mesmo não estando em recuperação judicial.

O FII que tem a Tok & Stok como inquilina, o Vinci Logística (VILG11), não só divulgou a notícia que não tinha recebido o aluguel, como imediatamente entrou com uma ação de despejo contra a varejista.

A Tok & Stok é inquilina do galpão logístico Extrema Business I, que fica em Extrema, no sul de Minas Gerais. O imóvel é 100% locado para a Tok&Stok e representa 14% das receitas do VILG11. O fundo imobiliário, que é administrado pela Vinci Real Estate, tem outros 15 galpões no portfólio e um patrimônio de R$ 1,6 bilhão.

A Tok & Stok aluga o galpão desde 2020 e esta foi a primeira vez que eles deixaram de pagar o aluguel em dia. Além do aluguel atrasado, outra notícia que chamou atenção do mercado foi que ela contratou a consultoria Alvarez e Marsal para fazer uma reestruturação financeira.

Só pra você ter uma ideia, essa consultoria é a mesma que tá trabalhando no caso da RJ da Americanas. E por falar nela, diversos outros FII também estão sofrendo com o rombo de R$ 20 bilhões dela. Ela deixou de pagar seus aluguéis em diversos galpões alugados.

Um deles é o Max Retail (MARX11), que divulgou um fato relevante no dia 25 de janeiro sinalizando que não recebeu o aluguel de R$ 514 mil que venceu em janeiro.

A Americanas ocupa as lojas do portfólio do fundo em Taguatinga (DF), Vitória (ES), Belém (PA) e Maceió (AL). No total, esses espaços somam uma área de cerca de 32 mil metros quadrados dos quase 60 mil metros quadrados de ABL total do fundo e representam mais de 61% da sua receita mensal.

Logo em seguida foi a vez do LVBI11, um fundo de logística, que comunicou aos cotistas que a Americanas ainda não tinha feito o pagamento do aluguel de janeiro e que venceu em fevereiro. Ou seja, a varejista está inadimplente com a Aratulog Armazenagem, empresa que o LVBI11 tem 70% do capital.

A Marisa também é outra que está fazendo os administradores e investidores de FII ficarem bastante preocupados. Nesse caso em específico, não era bem uma novidade o fato de que a companhia estava com problemas financeiros, o mercado já sabe isso há algum tempo, mas pouca gente imaginava que a situação era tão crítica a ponto de não conseguir pagar o aluguel.

Primeiro foi o FII Brasil Varejo (BVAR11), que comunicou não ter recebido o pagamento dos valores de janeiro. Aqui o grande problema é que a Marisa é a maior locatária do fundo e corresponde a mais de 81% da receita.

E aí, já na semana seguinte foi a vez do KNRI11, que é o quarto maior FII do Brasil e tem um patrimônio de quase R$ 4 bilhões divulgar que a Lojas Marisa não pagou o aluguel de janeiro. Nele, a Marisa ocupa o CD Itaqua, localizado em Itaquaquecetuba, ali no interior de São Paulo. Esse imóvel tem uma área bruta locável (ABL) de 30 mil metros quadrados e responde por 4% da receita do fundo.

O que fazer pra investir com segurança em FII?

Bom, você deve estar se perguntando se deve vender todos os seus fundos e esperar essa tempestade passar. Te adianto que essa não é a melhor opção. Sabemos que estamos passando por momentos bem conturbados no setor de varejo.

A verdade é que é bastante difícil cravar o que vai acontecer no curto prazo. Inflação, juros e câmbio no curto prazo são algumas variáveis que afetam este setor.

Alguns fatores que você deve ficar bastante atento:

  • Evite concentrar todo seu patrimônio em fundos que são dependentes do setor de varejo;
  • Avalie a qualidade dos imóveis dos fundos que estão na sua carteira ou que você deseja comprar;
  • Verifique como está o histórico de vacância dos imóveis do seu fundo desejado.

Analisar um fundo é de fato uma coisa que pede bastante trabalho e dedicação. Nem sempre é possível tirar 2 horas por dia pra estudar e fazer o valuation do fundo pra saber se ele está sendo negociado a um bom preço.

Aqui na VAROS queremos sempre que você aprenda e saiba as principais informações da forma mais eficiente e rápida possível.

Caso você não tenha tempo pra se dedicar a analisar FIIs por conta própria ou queira ajuda de um profissional, aqui embaixo tem um link pra você acessar a nossa carteira recomendada de FIIs.

Lá a gente escolhe os melhores fundos imobiliários pra compor a sua carteira pensando na valorização do seu patrimônio e na geração de renda passiva.

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